【铭余机电】“共享电梯”来了 楼上楼下不用吵了

2021-04-06 09:43:00

今年3月份的重要议题上,“旧改”被反复提及,但罕见地“棚改”却只字未提。业内专家分析认为,这昭示着在我国已经实行了12年之久的“棚改”即将画上圆满句号。

棚改即将“停止”,并非空穴来风。早在2018年“国开行收回地方棚改审批权限”时,我们就说过,棚改拆迁即将退出房地产历史舞台。随后的事实证实,此言非虚:2019年棚改开工总量拦腰下滑,是证据之一,与此同时,住建部高层宣称“未来旧城改造不再延续‘大拆大建’模式”;同年9月份住建部对外宣布,库存严重不足、房价上涨压力大的城市“棚改全面停止”是证据之二;2020年初,制定“全年旧改总任务3.9万套”,并提出“全面推进旧改”是证据之三。

棚改退场,旧改接棒上场,平心而论,有利有弊,而且不同群体感受不尽相同:专囤“老破小”坐等拆迁获得巨额赔偿的这类人,“拆迁一夜暴富”幻想彻底破灭;期待老房子拆迁,拿安置费重新购置新房的人,梦想也一样无法照进现实了;不过对于绝大多数普通刚需来说,旧改从性质上更利于市场稳定(因为旧改是增加供给,消灭需求),所以对旧改期待更多。

“旧改”更得民心的一个核心原因是,它能彻底帮助老旧小区的居民解决了上下楼难的问题——旧改的第二项改善类内容就包括为老旧小区加装电梯。但前提条件是,必须楼栋居民意见达成一致。

数据显示,全国22万个老旧小区的6成以上住户都是45岁以上的居民,更有甚者一栋楼里基本上都是老人。这意味着老旧小区其实对加装电梯的需求非常强烈,尤其是5、6两个楼层的居民,常年面临上下楼难题,更迫切希望小区能早日实现加装电梯。但就是这么一项立足于解决民生问题的旧改内容,却很难在全国范围内大幅度推进,核心原因是居民的意见有时候很难达成一致——楼上楼下居民的需求和利益无法达到平衡。

从全国已经推进的加装电梯的案例总结我们发现,低楼层(1、2楼),尤其是1楼为何特别抵触安装电梯,总结起来就是一句话:安装电梯不仅得不到实惠,反而还会有不利影响。得不到实惠体现在两点:、安装电梯无可避免地会对低楼层造成采光、通风、噪音等恶劣影响,特别是1楼,本身采光就是的弊端,在单元门前面再竖着装一部大电梯,雪上加霜;第二、虽然各种调停后安装电梯的费用可能不用1楼出,但是根据相关规定,后期的电梯维护、保养等费用,1楼必须承担。用不着还必须承担额外费用,低楼层自然不乐意安装电梯。不利影响则更好理解,安装电梯后1楼作为上下电梯的入口,必然会产生较其它楼层更多的噪音。更重要的是,相比于1楼装电梯后“吃亏”,高楼层却限度获得利好——上下楼方便不说,房屋升值得更不是一星半点儿,这让很多低楼层的住户心理上就不平衡。

5、6楼层迫切希望按照电梯,显然是因为加装电梯能彻底解决他们的出行“痛点”,常年上下爬5、6层楼根本不是锻炼身体,而是精神和肉体的双重折磨,尤其是一些腿脚不便的老人,上下楼买菜、遛弯等都成了奢望,生活质量大打折扣。此前有媒体报道,两位住在六楼的70多岁老人,因腿脚不利索,上下楼不便,每天只能隔窗挥手致意。彻底解决高楼层的出行“痛点”只是其一,很多年轻人对于老旧小区加装电梯,还有更精细的盘算:加装电梯后,高楼层的劣势彻底变成优势,尤其是6楼因为有露台和大面积赠送,升值空间大幅提升。

以笔者同事所在小区加装电梯为例,我们来探讨一下老旧小区加装电梯的症结所在,以及研究可行性方案。同事小区加装电梯可谓阻力重重,仅各楼层的居民共聚商议就开了四次会议。次会议上,6楼提议采用全国都非常流行的“自下而上的合理分摊费用模式”出资搭建电梯:各楼层的主要出资比例分别是:1楼(4户)不出资,2楼(2户)出资1.2%,3楼(2户)出资8.4%,4楼(4户)出资26%,5楼(4户)出资34.8%,6楼(2户)出资29.6%。

这个方案的出资比例设置非常合理,基本上照顾到了每一层楼业主的利益,比如一楼不使用电梯,那么就不需要出资。按理说大家都应该没什么意见。但即便是这种看似完美的方案,1楼仍然反对,而且同时提出了能让自己满意的要求:想让1楼同意安装电梯也不是不行,但有一个要求,安装完电梯后,6楼必须给自己适当的现金补偿,因为安装电梯对6楼的实惠多,房产升值至少在10%以上。1楼这个要求提出后,6楼又反对了,因为6楼觉得自己本身出资就,折算下来自己出资有8万左右,而且6楼坦言自己压根没想着房产升值的事情,这个房子就是自住,没打算出售,升不升值跟自己都无关,所以对于1楼要求6楼给予自己一定的经济补偿要求,完全无法接受。

由于高楼层老人对安装电梯的需求很强,这期间物业出面又调节了两次,但两次会议上楼上楼下都吵得很激烈,即便如此仍然无果。安装电梯一事就这样搁置了大半年。

去年底,该小区再次召开居民会议,新方案提出后,1楼不反对,6楼也同意了,楼上楼下都不再吵了。这到底是怎么回事?

原来在看到河北有小区试点了“共享电梯”方案后,同事所在小区也公布了借鉴这一模式的想法,方案一经公布,就得到了楼上楼下所有居民的认可。所谓的“共享电梯”方案简单来说就是由第三方(电梯生产企业)出资,免费为老旧小区加装电梯,而且后续电梯的各项维护费用也都由这个第三方承担。但电梯的乘坐采用“刷卡”制度,各楼层按照乘用电梯的需要,设置不同金额的费用,楼层越高费用越高,这些收益全部归第三方所有。与此同时,电梯轿厢和1楼电梯大堂的公区广告部位获取的收益也全部归第三方。对于1楼提出的经济补偿,6楼也同意了,商定对1楼4户补偿1万元,由6楼2户分摊,每家出资5000元。

“共享电梯”方案为何能获得各楼层业主的一致认同,而且6楼业主也愿意自掏腰包给予1楼住户一定的经济补偿了呢?归根结底是这种方案免费给小区加装了电梯,相较于此前“自下而上的合理分摊费用”方案,“共享电梯”模式更省钱也更省精力,同时质量也更有保障。拿6楼来说,种方案下,加装电梯自己需要出资8万元,第二种方案只需要出资5000元。但加装电梯的目的同样达到了。

据悉,目前“共享电梯”方案正在全国遍地开花,四大一线城市以及二十多个二线城市都相继小范围试点了该方案。不仅如此,央媒还报道了这种方案的可行性:少出钱甚至不花钱就彻底解决了老旧小区居民的加装电梯需求,而且更垂直拉动了电梯行业的发展,可谓一石二鸟,值得全国各地研究推广。有人可能会反问居民倒是都同意了,但第三方会同意吗?从上海、北京、河北等地的试点来看,第三方不仅同意,而且都争着抢着要这样的项目,尤其是一线城市,甚至出现了二十多个电梯企业争抢的情况。业内人一语道破真相:经过核算,仅广告收益这一项只需5年时间第三方就可以收回成本。

随着我国老龄化进程不断加剧,对于老房子加装电梯一事,一直以来都是重点关注的民生问题。近年来政策也在积极调解应对“老房加梯难”问题,据悉2020年8月以来,上海、北京等地陆续取消了“一票否决”制,新规明确,老旧小区加装电梯,2/3以上参与投票的业主意见一致即可推进;江西、长春等出台新规支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯。

我们不止一次说过,加装电梯一事涉及的小区住户间的利益矛盾并非不可调和,关键还需要加强沟通、互相协商。这其中不仅需要社区、街道等相关各方做好“润滑剂”作用,更需要楼上楼下的住户们开诚布公地友好协商。俗话说得好,远亲不如近邻,而且很多小区楼上楼下都是几十年的老街坊了,彼此之间早已亲如一家人,我们相信,只要大家互相理解,互相支持,老房子加装电梯就不难实现。